Acheter une maison était difficile avant la pandémie. D’une manière ou d’une autre, cela devient de plus en plus difficile.
Les prix, déjà très élevés, ont encore augmenté, atteignant près de 40 pour cent au cours des trois dernières années. Les logements disponibles sont devenus plus rares : les inscriptions ont baissé de près de 20 % au cours de la même période. Et maintenant, les taux d’intérêt ont atteint leur plus haut niveau depuis 20 ans, érodant le pouvoir d’achat sans – au mépris de la logique économique normale – faire grand-chose pour faire baisser les prix.
Bien entendu, rien de tout cela ne constitue un problème pour les personnes qui possèdent déjà un logement. Ils ont été protégés de la hausse des taux d’intérêt et, dans une certaine mesure, de la hausse des prix à la consommation. Leurs maisons valent plus que jamais. Leurs frais mensuels de logement sont, pour la plupart, bloqués.
La raison de cette fracture – en grande partie en tout cas – est une caractéristique unique et omniprésente du marché immobilier américain : l’hypothèque à taux fixe sur 30 ans.
Cette hypothèque est si courante depuis si longtemps qu’il est facile d’oublier à quel point elle est étrange. Le taux d’intérêt étant fixe, les propriétaires peuvent geler leurs remboursements mensuels pendant trois décennies, même si l’inflation s’accélère ou si les taux d’intérêt augmentent. Mais comme la plupart des prêts hypothécaires américains peuvent être remboursés par anticipation sans pénalité, les propriétaires peuvent simplement refinancer si les taux baissent. Les acheteurs bénéficient de tous les avantages d’un taux fixe, sans aucun risque.
“C’est un pari à sens unique”, a déclaré John Y. Campbell, un économiste de Harvard, qui a soutenu que l’hypothèque sur 30 ans contribuait aux inégalités. « Si l’inflation augmente considérablement, les prêteurs perdent et les emprunteurs gagnent. Alors que si l’inflation diminue, l’emprunteur se contente de refinancer.
Ce n’est pas ainsi que les choses fonctionnent ailleurs dans le monde. En Grande-Bretagne et au Canada, entre autres, les taux d’intérêt ne sont généralement fixés que pour quelques années. Cela signifie que la douleur des taux plus élevés est répartie plus uniformément entre les acheteurs et les propriétaires existants.
Dans d’autres pays, comme l’Allemagne, les prêts hypothécaires à taux fixe sont courants, mais les emprunteurs ne peuvent pas facilement les refinancer. Cela signifie que les nouveaux acheteurs sont confrontés à des coûts d’emprunt plus élevés, tout comme les propriétaires de longue date qui ont acheté lorsque les taux étaient plus élevés. (Le Danemark dispose d’un système comparable à celui des États-Unis, mais les acomptes sont généralement plus importants et les normes de prêt plus strictes.)
Seuls les États-Unis ont un système aussi extrême de gagnants et de perdants, dans lequel les nouveaux acheteurs sont confrontés à des coûts d’emprunt de 7,5 pour cent ou plus tandis que les deux tiers des détenteurs de prêts hypothécaires existants paient moins de 4 pour cent. Sur une maison de 400 000 $, cela représente une différence de 1 000 $ en frais de logement mensuels.
“C’est un marché divisé”, a déclaré Selma Hepp, économiste en chef du site immobilier CoreLogic. “C’est un marché de nantis et de démunis.”
Ce n’est pas seulement que les nouveaux acheteurs sont confrontés à des taux d’intérêt plus élevés que les propriétaires existants. Le problème est que le système hypothécaire américain décourage les propriétaires existants de mettre leur maison sur le marché, car s’ils déménagent dans une autre maison, ils devront renoncer à leurs faibles taux d’intérêt et obtenir un prêt hypothécaire beaucoup plus coûteux. Beaucoup choisissent de rester sur place, décidant qu’ils peuvent vivre sans chambre supplémentaire ou supporter les longs trajets un peu plus longtemps.
Le résultat est un marché immobilier gelé. Avec peu de logements sur le marché – et encore moins à des prix abordables pour les acheteurs – les ventes de logements existants ont chuté de plus de 15 % au cours de la dernière année, atteignant leur plus bas niveau depuis plus d’une décennie. De nombreux membres de la génération Y, qui avaient déjà du mal à percer sur le marché immobilier, se rendent compte qu’ils doivent attendre encore plus longtemps avant d’acheter leur première maison.
“L’abordabilité, quelle que soit la façon dont vous la définissez, est fondamentalement à son pire niveau depuis que les taux hypothécaires étaient dans l’adolescence” dans les années 1980, a déclaré Richard K. Green, directeur du Lusk Center for Real Estate à l’Université de Californie du Sud. “Nous donnons en quelque sorte implicitement la préférence aux titulaires plutôt qu’aux nouvelles personnes, et je ne vois aucune raison particulière pour laquelle cela devrait être le cas.”
Un « accident historique »
L’histoire de l’hypothèque sur 30 ans commence pendant la Grande Dépression. De nombreuses hypothèques à l’époque avaient une durée de 10 ans ou moins et, contrairement aux hypothèques d’aujourd’hui, n’étaient pas « auto-amortissantes » — ce qui signifie qu’au lieu de rembourser progressivement le principal du prêt avec les intérêts chaque mois, les emprunteurs devaient le principal en totalité à la fin du mandat. En pratique, cela signifiait que les emprunteurs devaient contracter un nouveau prêt hypothécaire pour rembourser l’ancien.
Ce système a fonctionné jusqu’à ce qu’il ne fonctionne plus : lorsque le système financier s’est paralysé et que la valeur des maisons s’est effondrée, les emprunteurs n’ont pas pu reconduire leurs prêts. À un moment donné, au début des années 1930, près de 10 % des maisons américaines étaient saisies, selon une étude menée par M. Green et une co-auteure, Susan M. Wachter de l’Université de Pennsylvanie.
En réponse, le gouvernement fédéral a créé la Home Owners’ Loan Corporation, qui a utilisé des obligations garanties par le gouvernement pour racheter les prêts hypothécaires en défaut et les réémettre sous forme de prêts à long terme à taux fixe. (La société a également joué un rôle déterminant dans la création du système de redlining qui a empêché de nombreux Noirs américains d’acheter une maison.) Le gouvernement a ensuite vendu ces prêts hypothécaires à des investisseurs privés, la Federal Housing Administration, nouvellement créée, fournissant une assurance hypothécaire afin que ces investisseurs connaissent les prêts qu’ils avaient. où l’achat serait payé.
Le système hypothécaire a évolué au fil des décennies : la Home Owners’ Loan Corporation a cédé la place à Fannie Mae et, plus tard, à Freddie Mac – des sociétés théoriquement privées dont le soutien implicite du gouvernement fédéral est devenu explicite après l’éclatement de la bulle immobilière au milieu des années 2000. Le GI Bill a conduit à une expansion et à une libéralisation considérables du système d’assurance hypothécaire. La crise de l’épargne et du crédit des années 1980 a contribué à l’essor des titres adossés à des créances hypothécaires comme principale source de financement des prêts immobiliers.
Dans les années 1960, l’hypothèque sur 30 ans était devenue le moyen dominant d’acheter une maison aux États-Unis – et, hormis une brève période dans les années 1980, elle le reste depuis. Même au plus fort de la bulle immobilière du milieu des années 2000, lorsque des millions d’Américains étaient attirés par des prêts hypothécaires à taux variable avec des taux « teaser » bas, une grande partie des emprunteurs ont opté pour des prêts hypothécaires à long terme et à taux fixes.
Après l’éclatement de la bulle, les prêts hypothécaires à taux variable ont pratiquement disparu. Aujourd’hui, près de 95 pour cent des prêts hypothécaires américains existants sont assortis de taux d’intérêt fixes ; parmi eux, plus des trois quarts sont pour des mandats de 30 ans.
Personne n’a décidé de faire de l’hypothèque sur 30 ans la norme. Il s’agit « d’un accident historique », a déclaré Andra Ghent, économiste à l’Université de l’Utah qui a étudié le marché hypothécaire américain. Mais intentionnellement ou non, le gouvernement a joué un rôle central : il est impossible pour la plupart des Américains de la classe moyenne d’obtenir d’une banque qu’elle leur prête un multiple de leur revenu annuel à un taux fixe sans une certaine forme de garantie gouvernementale.
“Pour accorder un prêt sur 30 ans, vous devez avoir une garantie du gouvernement”, a déclaré Edward J. Pinto, chercheur principal à l’American Enterprise Institute et critique conservateur de longue date de l’hypothèque sur 30 ans. “Le secteur privé n’aurait pas pu y parvenir seul.”
Pour les acheteurs de maison, l’hypothèque sur 30 ans est une offre incroyable. Ils peuvent emprunter à un taux qui équivaut à un taux subventionné – souvent en déposant relativement peu de leur propre argent.
Mais M. Pinto et d’autres critiques de droite comme de gauche soutiennent que si l’hypothèque sur 30 ans a pu être bénéfique pour les acheteurs de maison individuellement, elle n’a pas été aussi bonne pour l’accession à la propriété aux États-Unis dans son ensemble. En facilitant l’achat, le système hypothécaire subventionné par le gouvernement a stimulé la demande, mais sans accorder autant d’attention à la garantie d’une offre accrue. Le résultat est une crise de l’accessibilité financière bien antérieure à la récente flambée des taux d’intérêt et un taux d’accession à la propriété qui n’est pas remarquable par rapport aux normes internationales.
“Au fil du temps, le taux fixe sur 30 ans ne fait probablement qu’éroder l’accessibilité financière”, a déclaré Skylar Olsen, économiste en chef du site immobilier Zillow.
Les recherches suggèrent que le système hypothécaire américain a également accru les inégalités raciales et économiques. Les emprunteurs les plus riches ont tendance à être plus sophistiqués financièrement et, par conséquent, sont plus susceptibles de se refinancer lorsque cela leur permet d’économiser de l’argent – ce qui signifie que même si les emprunteurs commencent avec le même taux d’intérêt, des écarts apparaissent au fil du temps.
“Les emprunteurs noirs et hispaniques en particulier sont moins susceptibles de refinancer leurs prêts”, a déclaré Vanessa Perry, professeur à l’Université George Washington qui étudie les consommateurs sur les marchés immobiliers. « Il y a une perte de capitaux propres au fil du temps. Ils paient trop cher.
« Qui ressent la douleur ? »
Hillary Valdetero et Dan Frese se situent de l’autre côté du grand fossé hypothécaire.
Mme Valdetero, 37 ans, a acheté sa maison à Boise, Idaho, en avril 2022, juste à temps pour bénéficier d’un taux d’intérêt de 4,25 % sur son prêt hypothécaire. En juin, les taux approchaient les 6 pour cent.
« Si j’avais attendu trois semaines, à cause du taux d’intérêt, j’aurais été exclue », a-t-elle déclaré. “Je ne pourrais pas toucher une maison dans son état actuel.”
M. Frese, 28 ans, est retourné à Chicago, sa ville natale, en juillet 2022, alors que les taux poursuivaient leur hausse. Un an et demi plus tard, M. Frese vit avec ses parents, économisant autant qu’il peut dans l’espoir d’acheter sa première maison – et voyant la hausse des taux repousser ce rêve plus loin.
“Mon calendrier, je dois l’étendre au moins un an supplémentaire”, a déclaré M. Frese. « J’y pense : aurais-je pu faire quelque chose différemment ?
Les fortunes divergentes de Mme Valdetero et de M. Frese ont des implications au-delà du marché immobilier. Les taux d’intérêt sont le principal outil de la Réserve fédérale pour juguler l’inflation : lorsque les emprunts deviennent plus chers, les ménages sont censés réduire leurs dépenses. Mais les prêts hypothécaires à taux fixe atténuent l’effet de ces politiques, ce qui signifie que la Fed doit se montrer encore plus agressive.
« Lorsque la Fed augmente ses taux pour contrôler l’inflation, qui en ressent la douleur ? » a demandé M. Campbell, l’économiste de Harvard. « Dans un système de prêts hypothécaires à taux fixe, il y a tout un groupe de propriétaires existants qui ne ressentent pas la douleur et ne subissent pas le coup, donc cela incombe aux acheteurs de nouvelles maisons », ainsi qu’aux locataires et aux entreprises de construction.
M. Campbell soutient qu’il existe des moyens de réformer le système, en commençant par encourager davantage d’acheteurs à choisir des prêts hypothécaires à taux variable. La hausse des taux d’intérêt le fait, mais très lentement : la part des acheteurs choisissant l’option ajustable a légèrement augmenté pour atteindre environ 10 %, contre 2,5 % fin 2021.
D’autres critiques ont suggéré des changements plus importants. M. Pinto a proposé un nouveau type de prêt hypothécaire avec des durées plus courtes, des taux d’intérêt variables et des mises de fonds minimales — une structure qui, selon lui, améliorerait à la fois l’abordabilité et la stabilité financière.
Mais dans la pratique, personne ne s’attend à ce que l’hypothèque sur 30 ans disparaisse bientôt. Les Américains détiennent 12 500 milliards de dollars de dettes hypothécaires, principalement sous forme de prêts à taux fixe. Le système actuel dispose d’une base électorale énorme – et extrêmement riche – dont les membres sont certains de lutter contre tout changement qui menace la valeur de leur plus grand atout.
Ce qui est plus probable, c’est que le marché immobilier gelé se dégele progressivement. Les propriétaires décideront qu’ils ne peuvent plus reporter la vente, même si cela signifie une baisse du prix. Les acheteurs s’adapteront également. De nombreux prévisionnistes prédisent que même une légère baisse des taux pourrait entraîner une forte augmentation de l’activité – un prêt hypothécaire à 6 % ne semblerait soudainement pas si mal.
Mais ce processus pourrait prendre des années.
«Je me sens très chanceuse d’être arrivée au bon moment», a déclaré Mme Valdetero. “Je me sens vraiment mal pour les gens qui n’ont pas pu entrer et qui ne peuvent plus le faire.”
